大话地産:楊樹坪 地産老炮的神通与寂寥
來源:粵泰股份  時間:2017-05-15

“很多人问我,从高峰跌落,错过了房地産最好的十年会不会很遗憾。摔了一跤,腿断了,但只要命还在,60岁了还是能重新起步。”

1995年,38岁的楊樹坪,从铁老大“下海”,创立房地産公司城启集团。

這個從鐵路見習生做到副總工程師青年,此前是一馬平川的國企仕途,此後是廓然開朗的一座城池。那一刻,他不曾想到,自己多年積累的能量將在此後十年間爆發,用無數的“首創”案例刷新粵派房企想象力,成爲“教父”級別的人物;他更不曾想到,十年後,這座城市差點將他傾覆。

彼时的广东,房地産市场被国企完全“垄断”,大部分房企还以一百多平米的“大屋”为标准开发,楊樹坪独特的瞄准小户型,在晓港湾打造了30-50平方米、每套10万元左右的小户型住宅,推出后大受工薪一族追捧。 这个以创新小户型设计为卖点的地産项目,不仅使晓港湾一炮而红,也为楊樹坪掘到了第一桶金。

此後,第一個提出“爲買家入戶廣州”、第一個在小區建設並引入優秀學校、第一個收購國內房企股份公司……一系列的創新,讓 “城啓系”成爲廣東最優秀的房企的代名詞之一。

当时,改规划调整容积率以追求利润,是地産开发常用的手法,2005年,广州市政府整改规划问题,正处在鼎盛时期的城启集团因“规划案”受到严重打击。

從巅峰跌落,楊樹坪在風波後歸隱,這一歸隱,又是十年。

60歲歸來,還是那個楊樹坪,淋漓、真實、執拗和城啓時代如出一轍。

一年多的時間,完成了龐雜繁複的集團企業資産重組,廣州、北京、江門、海南、河南、安徽等地多個黃金地段的項目將悉數亮相,造的房子“不是最好,也是最好之一”。

过往的喧闹与巨变,依次延时间的回廊延绵铺开,苦乐俱全,我们坐下来,谈一谈这位地産老炮的神通与寂寥。 


騰訊房産(以下簡稱“騰訊”):你會懷念當時風華正茂、城啓發展最好的那個時代嗎?

楊樹坪:不瞞你說,還是很懷念的。我在38歲也就是1995年底離開鐵路出來創業的,用了十年的時間,在2004、2005年達到了自己的高峰。不過在那兩年公司的管理出現了漏洞,跌落到了低谷。人生嘛!有起有伏都是很正常的,我的心態還是很年輕,在這個地方跌倒了,希望能在這個地方爬起來,證明自己是一個能夠扛得住的人,天塌下來能當被子蓋,摔了一跤,只是斷了腿,命還在,大不了重新起步。

騰訊:是因爲樂觀嗎?

楊樹坪:是因爲自信。

我會更全面了解自己、認清自己。作爲一個學技術出身的人,我更重視産品,在産品方面會投入比較大的心血,這是我們的優點。但是,不可否認,在公關方面會弱一些,這是事實,比如找一個領導辦事,一次電話、兩次電話別人沒接,我就不會再打第三次,這和我鐵路出身的背景有很大關系,在鐵路的時候不用求人。

從另一個方面看,從鐵路出身也有一個好處,那裏是非常軍事化管理的一個企業,我現在會在我們公司進行半軍事化的管理,企業能不能做大做強,無非就兩個方面,一個方面是決策,決策不能失誤,第二個就是執行了,如果企業執行不行,那就有問題,目前中國幾個做得比較大比較好的房企的領導者都不是文弱書生,都是帶有軍人作風的,這也是他們能走到今天非常重要的一個原因,包括華爲、萬達、恒大。

騰訊:別人是60歲退休,你是60歲再起航,這點很了不起。

楊樹坪:应该这么说,我的人生起步不是一次,是好几次了。第一次起航应该说是从1982年开始,读完大学后去铁路系统工作,进步比较快,发展也很耀眼,之后1995年下海,做房地産,也曾有过一段很风光的时间,到2005年,我进入10年的沉寂期,现在我重新出发,打算再做10年!希望到70岁仍然可以支持企业的发展。

騰訊:有沒有覺得錯過給企業帶來利潤的最好時機?

楊樹坪:2005年的規劃錯誤,確實給企業帶來了很大的負面影響,如果沒有那次錯誤現在企業的發展規模會大很多。我還是會保持阿Q的樂觀精神,這些挫折給自己一個很大的教訓和人生的一個曆練,在後來做事就會更加得嚴謹,我相信未來企業的發展會更加健康。


腾讯:你怎么看待如今的房地産发展和跟十多年前的房地産发展,除了楼价上涨之外还有其他方面的不同吗?

楊樹坪:包括房价在内,整个房地産市场变化还是很大的。我认为最大的区别是在房地産的政策方面。改革开放初期,可以通过在规划局跑关系做公关,获得盖房批文,随着行政体系的完善,现在所有的东西都要按照规则来,企业就一定要适应这种模式,在法律法规面前求生存,通过服务和产品质量来获得客户的认可、来提升品牌的价值。

騰訊:你是怎麽看待當年跟你一起成長的企業呢?包括當年廣州的富力、恒大、合生等,他們的10年發展曆程。

楊樹坪:这些企业的特点还是很不一样的,有些企业发展得很好很快,也有一些企业出了问题倒闭了的都有。要想把一个企业做成百年老店、做强做大还是很艰难的。房地産发展初期,很多法律法规都是刚刚建立起来,而且都在不断改变,所以企业管理就一定要走在前沿,不断和这种改变相适应,才能做好。比如现在的房地産企业,要做强做大,目前的法律法规下,一定要找上市,不上市很难做强做大,靠自己赚的钱,去买地、建房,一定是很慢的。而且金融机构对上市公司的支持和评级是不一样的。

爲什麽我有信心把企業做強做大其中一個原因就是對老東華就是現在的粵泰股份完成了資産重組,把粵泰的淨資産值擴大了5倍,企業平台擴大以後,銀行給的貸款額度也會增加,公司上市後也會更加的公開透明。

騰訊:你最欣賞的一家企業是哪家?

楊樹坪:應該這麽說,我還是很敬佩恒大的管理模式的,半軍事化管理,作爲領航人的許家印也是非常辛苦、非常有責任心的。此外,碧桂園的管理模式也是我比較欽佩的,會比較人性化,和恒大的管理模式不一樣,但是兩家企業同樣發展都很強大。

換做我的話我就做不到恒大這種管理模式,同時我也不會這麽做,因爲每個企業的特點還是不一樣的,我也不會因爲你做得好,就一定要把這個經驗拿來自己用。我是一個廣東人,受此影響,我的管理模式會更加人性化一點,偏向碧桂園這種風格,發揮大家的特長。但是我做的産品和碧桂園不一樣,我們的産品會和富力比較相近,我們企業的經營方向跟富力比較相近,2005年以前經常會有一個現象就是富力的樓盤旁邊就是城啓的樓盤,既有競爭,也是很好的朋友。

騰訊:在未來3-5年您會有一個什麽樣的一個目標?

楊樹坪:我現在是59歲,虛歲60歲。去年開始,我就給自己定了一個5年計劃:在63歲時把企業做到一定的規模,做強做大。這樣我就可以進入半退休狀態,請個職業經理人管理企業。

事實上通過去年年底的努力,我們在今年3月底就完成了第一次資産的重組,以後還會有第二次、第三次重組,通過重組把企業的資本迅速擴大。我們的上半年進行資産重組,把大股東的資産重組過來確實是比較複雜的事情,現在如果我們再來現金增資就比較方便了,有好項目也能馬上上手。


騰訊:爲什麽會把東華實業和粵泰分開來?

楊樹坪:首先,東華這個品牌名稱已經有人在商標注冊裏永久性注冊了。 第二方面,取名“東華”的企業太多了,光上市公司就有5家。所以我們幹脆就改爲大股東的名稱,就是粵泰股份,統一名稱,不容易搞混,對品牌推廣有利。

騰訊:粵泰股份的企業定位和發展方向是怎樣?未來會在哪個方面用力呢?

楊樹坪:目前粤泰股份全力以赴打造地産实业这部分,做强做大。将来不排除发展与地産相关的健康地産、医疗、金融之类产品,做资本密集型产业。



騰訊:你以前打造的天鵝灣項目,是剛需面積複式江景産品,十年以來很少有這種創新的産品,現在還在追求這種創新嗎?


楊樹坪:我對我們産品研發部很有信心。在廣州我可以很自豪地說我們公司出品的産品無論是平面設計還是實用性不是最好都是最好之一。

10月底11月份,陸續會有四個樓盤在廣州推出,都是位于市中心的剛需的樓盤,重新定位粵泰在廣州市區的地位。

其中有一個盤是粵泰在東華西路的項目,項目名爲粵泰·榮廷府,在越秀區,已經全面開工,預計在11月份開賣。項目定位于越秀老城區的剛需、改善型的豪宅産品,首期推出的産品涵蓋100方、122方三房以及169方四房,並且帶5000元/方的豪華裝修,這種産品在越秀老城區內十分符合換房需求,很適合新、老廣州人的需求。在舊城區內已沒有多少新推項目,相信我們項目的推出,必定會引起老城區客戶的熱捧。

至于另外三个项目,天鹅湾二期、嘉盛大厦、荔港南湾,也将在今年年底至明年陆续推出,位置也都属于广州各老城区的黄金位置,相信都能引起客户的追捧。也相信粤泰这四个市中心的项目推出,可以重新定位粤泰股份在广州市区房地産开发的地位。

  

 騰訊:你會參與産品的定位和設計嗎?

楊樹坪:目前來說的話,超過一萬塊錢樓價的平面設計我基本都會審核一下,有時也會親自動手進行修改,畢竟自己也是做技術出身的,比較喜歡做這個事情。

騰訊:你自己最滿意的是哪一個作品?

楊樹坪:以前做過的作品最滿意的是天鵝灣的住宅。雖然過去十多年,現在從白天鵝往南面看,天鵝灣幾棟連在一起房子的外立面在周邊還是顯得最突出的,房子的品位一看就是高端的,與周邊的樓盤相比,我們的房子都顯得高端、不落俗套。


騰訊:你覺得廣州的樓價未來還會有一個很大的增長幅度嗎?

楊樹坪:廣州房價只是表面上便宜,因爲這幾年市區的房子很少供應,更多的是在南沙、從化、增城這些外圍地區,拉低了廣州市的整體房價。當前廣州市區的房價已經達到3萬-4萬/平了,是合理的,由于供應量少,未來肯定還會有一個大的上漲空間。

腾讯:粤泰股份今年在广州、江门、 海南、河南、安徽都会推新的产品,未来布局的重点还会在广州吗?

楊樹坪:未來布局的重點會在幾個一線和二線城市,同時布局重點也不排除在北上廣深和省會城市,在三四線城市的話還是會謹慎一點,雖然在一線城市拿地很難,但是再難也要拿,因爲這是從一個企業的安全出發的,雖然在三四線城市拿地很容易,但是對企業來說不安全,一旦有個風吹草動,對企業的影響還是很大的。

我還是相對保守一點,沒有恒大的那種魄力,恒大是先把量做上來。我還是會集中在一二線城市,把做強放在第一位,把做大放在第二位。

騰訊:以前你開發的項目,都是城中央非常優質的地塊,那未來你拿地開發的理念會有一個怎樣的變化嗎?

楊樹坪:我们仍然会保持以城中心为主的这种开发方式不变。但是因为竞争的压力和企业的发展速度,我们拿地的方式也会多样化,单单在市中心做,不可能把量做大,在城中心做一块地,两三年都开不了工,在外面几个月,可能一拿地马上就可以开工了,建楼也快,卖楼也快。如果是在市中心,没有个两三年根本卖不了楼。所以,等企业规模扩大,我们会在非城中心的地方做一些项目,把地産分布的格局扩大化。

此外,隨著企業規模的不斷壯大,公司將來也可能會做寫字樓、酒店等住宅之外的産品。